داوود منتظری متولد سال ۱۳۵۷ تحصیلات دیپلم مدیر و موسس املاک آلاچیق در زیتون کارمندی
به سراغ آقای منتظری رفتیم تا سوالاتی از ایشان بپرسیم و بیشتر با خودشان و تیم کاریشان آشنا شویم
ایشان از سال ۷۸ فعالیت خود را در منطقه زیتون کارمندی آغاز کرده اند. حدود ۲۰ سال در زمینه املاک به عنوان مشاور فعالیت داشته اند که از سال ۸۵ دفتر املاک مستقل به نام آلاچیق با کد ۱۲۴۲ تاسیس کردند.
ایشان معتقد بودند که مشاورین املاک باید ملزم باشند که دفاتر خود را در ملک خودشان تاسیس کنند به این خاطرکه بسیاری از مشتریان املاک افرادی هستند که سرمایه یک عمر تلاش خود را گذاشته اند تا صاحب خانه شوند و این سرمایه را میخواهند در اختیارمشاور املاک بگذارند. اگر دفتر املاک اجاره ای باشد به خودی خود باعث نا اعتمادی در مشتریست زیرا فرایند خرید و فروش ملک کاری بسیار حساس است. و ممکن از سیکل یک معامله تا یک سال هم زمان ببرد.برای مثال شما معامله ای ۵۰۰ میلیونی انجام میدهید با پرداخت های ۲۰۰ میلیون یا ۱۰۰ میلیونی و یا به هر ترتیبی که تنظیم می شود.مخصوصا در معاملات پیش فروش و پیش خرید این اتفاق خواهد افتاد. و در این بازه زمانی تنها جایی که مشتری با آن ارتباط دارد دفتر مشاور املاک می باشد.پس برای بحث اعتماد سازی در مشتری باید دفاتر مشاورین املاک صاحب ملک باشند.تا کمترین میزان جابجایی را داشته باشند.این مسئله ایست که باید پیگیری شود و در جلسات متعدد از طرف ما بیان شده است.به نظر بنده ضرورت دارد که این مهم به صورت قانون نیز اعمال شود.
یکی دیگر از مشکلات ما مشاورین املاک و همکاران عزیز استفاده از سیستم سنتی است.
حتی جوانانی که در این عرصه پا گذاشتند بسیاری از آنها هنوز از سیستم سنتی استفاده می کنند. بنده به شخصه از سیستم های نوین استقبال می کنم. پیشنهاد بنده این است که دفاتر املاک و مشاورین اتحاد بیشتری داشته باشند.سیستمی ایجاد شود که برای مثال افرادی که زمان کافی برای جستجوی مورد و فایل مورد نظر و پروسه های مربوط به آن را ندارند مشاور خصوصی داشته باشند و همه ی مراحل معامله از پیدا کردن ملک و مذاکره با مالک تا ثبت قرار داد به عهده آن فرد مورد نظر به عنوان مشاور باشد.اگر برای مثال قانون و عرفی برای این نوع همکاری ها باشد به مراتب کار ما رونق بیشتری خواهد گرفت.
شما در کدام مناطق فعالیت دارید؟
فعالیت اصلی ما در منطقه زیتون کارمندی است. اما مورد هایی هم در محله های اطراف مثل جواهری ملی راه و بهزاد شهر داشته ایم.
تحلیل شما از بازار ملک منطقه خودتان چیست ؟
فعالیت کلی بازار و رکود و رونق آن ربطی به منطقه و اشخاص ندارد مربوط به کل جامعه است و مربوط به مسایل اقتصادیست.
بازار ملک مثل یک قطار می ماند که لوکوموتیو آن تهران است هر وقت تهران راه بیافتد به ترتیب شهر های دیگر هم راه می افتند.
در حال حاضر قیمت ملک ها با توجه به تغییرات اقتصادی به چه شکل شده است؟
قیمت ملک افزایش پیدا کرده است عدد خیلی بزرگ است اما نسبت به تورمی که این چند ماه اخیر ایجاد شده درصد پایینی است اما عدد و رقم بزرگ است و به چشم می آید. اگربر حسب درصد به افزایش قیمت اقلام موجود در بازار نگاه کنیم ملک و مسکن از هیچکدام از اقلام موجود در بازارگرانتر نشده است منتهی به علت درشت بودن رقم ، افزایش قیمت ملک بیشتر به چشم می آید.
تقریبا تمامی اقلام موجود در بازار دو برابر تا سه برابر شده اند اما ملک تقریبا ۵۰ درصد گران شده است . برای مثال ملکی در زیتون کارمندی کلید اول راراگر بخواهیم در نظر بگیریم حدودا متری ۴ میلیون تومان بوده است که در حال حاضر نزدیک به ۶ میلیون تومان رسیده است اما این رقم به خاطر بزرگ بودن قیمت ها بیشتر از دیگر اقلام موجود در بازار به چشم می آید.
مشتریان شما بیشتر از چه نوعی هستند خرید و فروش یا رهن و اجاره ؟ تجاری یا مسکونی ؟ و در چه متراژی؟
طبیعتا بیشتر مسکونی و رهن و اجاره که اجتناب ناپذیر هستند و نیاز مسکن همیشه بوده است و به صورت فصلی می باشد.ولی نقل و انتقالات فصلی نیست بیشتر به شرایط اقتصادی بستگی دارد.
متاسفانه چشم انداز خوبی در بازار ملک نمیبینم هر چه گرانی بیشتر شود دسترسی افراد کمتر خواهد شد خرید و فروش ها کمتر خواهد شد و به طبع افرادی که سطح درآمدی کمتری دارند به حاشیه نشینی روی خواهند آورد.اگر دولت تدبیری برای این مسئله نیاندیشد.در آینده بازار مسکن دچار مشکلات بزرگی خواهد شد.
طی سال های فعالیت شما چه سالی بیشتر از بازار ملک راضی بودید؟ و بازار رونق بیشتری داشت ؟
طی ۲۰ سال گذشته ما دچار نوسانات زیادی بوده ایم بازار مسکن اهواز پلکانی است مثلا ۳-۴ سال در رکود بوده ایم و یکدفعه در عرض ۱-۲ ماه یک پله ی ۲۰ الی ۳۰ درصدی و بعضا ۵۰ درصدی داشته ایم.به طور میانگین اگر بخواهیم بگوییم ، هر ۵ سال یکبار ما یک تورم پلکانی سنگین را داشته ایم و قطعا ما توقع این تورم های اخیر در حوزه ملک را داشته ایم.
بیشترین درآمد شما از چه معاملاتی می باشد ؟
به طبع فروش بهتر است اما دردسر های رهن و اجاره بیشتر است.
چالش های مسکن اهواز را بیان کنید.
یکی از چالش های مسکن به طور کلی بحث نبود و کمبود مسکن های با متراژ پایین می باشد. قبلتر می توانستیم ساختمان های بدون پارکینگ را بفروشیم اما در حال حاضر هم سازنده این کار را انجام نمیدهد که ملکی بدون پارکینگ بسازد و هم بازار اینجور ملک ها به سر آمده است در حال حاضر حداقل هر واحد یک پارکینگ و بعضا چند پارکینگ شده اند.پس قطعا زمینی که سازنده تهیه می کند یک ظرفیتی دارد و به طبع به خاطر شرایط قواره هایی که در منطقه ما وجود دارد و چالش هایی که سازنده ها برای فروش دارند اجبارا به سمت درشت سازی سوق داده می شوند.
و عمدتا بحث تامین پارکینگ است که سازنده ها را به درشت سازی سوق می دهد.اگر شهرداری همکاری لازم را داشته باشد و مجوز پارکینگ صادر شود این مشکلات ایجاد نمی شود . متاسفانه همه ما از کار های دولت نا امید هستیم.و همیشه سنگ اندازی هایی هم هست .
در بحث پیش فروش نیز ما دچار چالش هایی هستیم در حال حاضر که بحث پیش فروش به نوعی از زمین مشاورین املاک خارج شده و در حال حاضر تحویل ثبت داده شده است . متاسفانه برنامه ای بوده است که وقتی یک سازنده برای صدور پروانه ساخت به شهرداری مراجعه میکند می توانند پروانه را برای مثال اگر ده واحد باشد به ۱۰ سند مجزا تقسیم کنند و ثبت شود و هنگام معامله در جایی نگهداری شود که دیگر شاهد مشکلات پیش فروش به غیر نباشیم این یکی از راهکار های ساده برای حل این معضل می توانست باشد. متاسفانه برخی از تصمیمات مهم را در حوزه های مختلف کسانی می گیرند که تخصصی در آن حوزه نیز ندارند...
ما مشاورین املاک قربانی بد قولی های دیگران هستیم.وقتی میبینیم بعضی از سازنده ها به تعهدات خود عمل نمیکنند و یا حتی بعضی از مشتریان پرداخت خود را به موقع انجام نمی دهند مشاور املاک درگیر این قضایا می شود.و از چشم مشاور املاک دیده می شود و این خلف وعده ها به پای مشاور املاک ها نوشته می شود.
بااین تفاسیر بنده سعی میکنم با سازندگانی همکاری کنم که سابقه کاریشان شفاف و واضح است و اعتقاد دارم و اعتماد می کنم.
با توجه به اینکه دلار پایین آمده است آیا بازار ملک هم تغییری خواهد کرد؟
افزایش قیمت ملک بر مبنای قیمت دلار نبوده است و بعید می دانم که قیمت ملک کاهش پیدا کند شاید با ثابت شدن وضعیت بازارمسکن نیز نیم چرخی به عقب داشته باشد اما اینکه به قیمت های قبل برگردد، هرگز این اتفاق نمی افتد.
توقع شما از اتحادیه املاک چیست ؟
دوستانی که در اتحادیه املاک فعالیت دارند همه همکاران ما هستند متاسفانه ما همیشه دیگران را مقصر می دانیم اما همین افرادی که در حال حاضر در اتحادیه املاک نشسته اند همان منتقدین قبلی اتحادیه های قبلی هستند.همین سلسله مراتب ادامه پیدا می کند
متاسفانه ایراد کار اینجاست که قشر جوانی که وارد اتحادیه می شوند به جای اینکه تغییری ایجاد کنند همان روال سابق با حاشیه و شاخ و برگ بیشتر را پیش میبرند. متاسفانه همان سیستم سنتی در اتحادیه پیش می رود و کار جدیدی صورت نگرفته است.یکی از وظایف اتحادیه املاک سر و سامان دادن به مسایل و مشکلات مشاورین املاک است اما هیچ کاری صورت نگرفته و کاری از پیش نمیبرند و فقط یک سری درآمد زایی ها برای خودشان ایجاد کرده اند.کافیست یک حسابرس به حسابهای اتحادیه سرکی بکشد متوجه قضایا خواهد شد.مقدار زیادی پول وارد اتحادیه می شود اما متاسفانه من نمیدانم این مبالغ کجا صرف می شوند. طبق بررسی های انجام شده حقوق ها و هزینه های جانبی آنجا یک دهم مبلغی که وارد اتحادیه می شود نیست.هیچ جلساتی در اتحادیه برای همکاران گرفته نمی شود فقط زمان رای گیری ها برای گرفتن آرا نشست هایی برگزار می شود و عملا اتحادیه هیچ کاری برای ما انجام نداده است.اگر بستری ایجاد شود که مشاورین املاک دور هم جمع شوند من به شخصه استقبال می کنم.
یکی از مشکلات ما مشاورین املاک بحث قیمت گذاری ملک هاست نباید اجازه داد به این سادگی هر کسی هر چقدر دلش خواست روی ملکش قیمت بگذارد باید روالی ایجاد شود که هر فروشنده هزینه ای برای متخصص پرداخت کند تا ملکش قیمت گذاری شود.این مسئله خیلی اهمیت دارد بنده قبلا این مسئله را در جلسات خصوصی مطرح کرده ام اما متاسفانه کسی پیگیر نبوده است .به هر حال به عنوان ایده میتوان بررسی روی آن انجام داد.
آیا در حوزه املاک ضعف های قانونی وجود دارد؟
بنده معتقد هستم که قانون بد بهتر از بی قانونیست.متاسفانه بعضی مورد ها عمدتا از بی قانونی به وجود می آید.و خلا قانونی وجود دارد. بنده تخصصی در بخش حقوقی ندارم و متخصصین باید در این زمینه نظر بدهند. خیلی وقتها قانون وجود دارد اما ما از آن اطلاع نداریم بحث اطلاع رسانی قوانین هم مسئله با اهمیتی می باشد.
و یک سری قوانین هم هستند که اصطلاحا به آنها قوانین مخفی یا متروکه گفته می شود که قانونی در دل قانون دیگری مخفی شده است که اکثرا از آنها اطلاعی نداریم.
کلام آخر
از تیم خوب کلید اول تشکر می کنم .
