دفتر املاک پازل کیانشهر با مدیریت اقای میرشکاری
به سراغ دفتر املاک پازل رفتیم تا از نزدیک با روال کارشان آشنا شویم.
مصاحبه ای با اقای وحید عیدی پور مدیر بازاریابی و فروش دفتر املاک پازل داشتیم ایشان متولد سال ۱۳۶۷ و تحصیلاتشان لیسانس مکانیک می باشد.ایشان حدود ۳ سال و نیم هست که در دفتر املاک کیانشهر فعالیت دارند.اما دفتر پازل حدود ۸ سال است که فعالیت خود را آغاز کرده است.
املاک پازل متشکل از ۴ نیروی با تجربه هست که راس این هرم آقای میرشکاری هستند که مدیریت را به عهده دارند.
ارتباط با مشتری و خدمات به مشتری در زمینه رهن و فروش را آقایان وهابی و راکی به عهده دارند.
شما به صورت اختصاصی در کدام مناطق فعالیت دارید؟
۹۰ درصد مورد های ما در کیانشهر قرار دارند و بیشترین تمرکز ما بر روی منطقه ارتش است
البته ما در مناطق دیگر هم فعالیت داریم اما بیشترین فعالیت ما بر روی مناطق ذکر شده است .
تحلیل شما از بازار کیانشهر چه بوده است ؟
کیانشهر را نمیتوان با هیچ کدام از مناطق اهواز مقایسه کرد برای مثال اگر قرار بر مقایسه باشد می توان این منطقه را با شهرک پرند تهران مقایسه کرد.اگر خاطرتان باشد زمانی بود که با ۶ میلیون پیش پرداخت به صورت اقساطی میتوانستید در پرند تهران خانه دار شوید اما خیلی ها این ریسک را انجام ندادند به این خاطر که از میزان پیشرفت در این مناطق آگاهی وجود نداشت. همین قضیه برای منطقه ی کیانشهر نیز صدق می کند . هر چند که در حال حاضر قیمت های کیانشهر با فاز ۴ کوروش برابری می کند.یا مناطقی مثل فرهنگشهر .کمااینکه تجاری در کیانشهر گران تر باشد.به این خاطر که تعرفه های شهرداری با مناطقی مثل کیانپارس و کیان آباد یکی است قیمت های تجاری در این منطقه بالاست.
مشتریان شما بیشتر چه ملک هایی را می پسندند؟تجاری ،مسکونی،رهن ، اجاره ؟
بیشتر کسانی که در این منطقه خرید می کنند قصدشان سرمایه گذاریست به این خاطر که می دانند شهرکی در اهواز است که هنوز آباد نشده و برای سرمایه گذاری مناسب است.
اکثر خریداران این ملک ها افرادی هستند که بضاعت مالی دارند .یا ویلایی خریداری می کنند یا تجاری سر اصلی خیابان. و ۷۰ درصد نیز به دنبال واحدهای ۴ واحدی هستند و ۳۰ درصد دیگر مشتریان به دنبال ویلایی هستند.
۵۰ درصد از مشتریان ما را زوج های جوان تشکیل می دهند که معمولا وسعشان برای خرید پایین است .
برای مثال با۱۵۰ میلیون تومان می توانند خانه ای در طبقه ۵ بدون آسانسور در زیتون بخرند که دو سال بعد با همان قیمت یا کمتر یا بخشی بیشتر فروشد. یا اینکه در کیانشهر خریداری کنند که با هر پیشرفت ، قیمت آن ملک بالاتر برود؟!
آیا افزایش قیمت دلار باعث گران شدن ملک های کیانشهر شده است ؟
بهتر است منطقه ی کیانشهر را با مناطقی دیگر مقایسه نکنیم البته که افزایش ارز بر روی افزایش قیمت مسکن بی تاثیر نیست اما بخش اعظمی از افزایش قیمت ملک در منطقه کیانشهر به خاطر در حال توسعه بودن این منطقه می باشد با هر پیشرفت در این منطقه ملک ها نیز افزایش قیمت خواهند داشت.
شما فرض را بر این داشته باشید که قیمت مسکن راکد باشد به هر حال مناطقی مثل کیانشهر که در حال پیشرفت هستند از این قاعده مستثنی خواهند بود.و البته قابل ذکر است که این منطقه برای سرمایه گذاری مناسب است .
چه سال هایی از بازار ملک راضی تر بوده اید ؟
بازار ملک همیشه خوب بوده است اما امسال معاملات به جرات می توان گفت که مثل پارسال نیست . سال گذشته به شدت وضعیت معاملات خوب بود. ناگفته نماند که سال گذشته قیمت ها پایین تر بود و تعداد معاملات بیشتر اما امسال قیمت ها بالاتر رفته است اما در منبع درآمدی ما اختلالی ایجاد نشده است به این خاطر که اگر برای مثال ملکی ۱۰۰ میلیون تومان به فروش می رسید امسال ۲۰۰ میلیون تومان به فروش می رسد و به مراتب کمیسیون املاک ها هم متناسب با قیمت ملک بیشتر خواهد شد.اما از طرفی تعداد قرارداد ها کمتر شده است. متاسفانه با افزایش قیمت فشار اقتصادی بر گرده مردم خواهد بود ما به عنوان بنگاه دار کمسیون خود را دریافت خواهیم کرد و با افزایش قیمت ها نیز به مراتب کمیسیون ما نیز افزایش پیدا خواهد کرد.
بیشترین درآمد شما از چه نوع معاملات است ؟
بیشترین درآمد ما از معاملات خرید و فروش به دست می آید و ما معاملات رهن و اجاره را فقط به خاطر مشتری انجام می دهیم به این خاطر که دردسرهای این نوع معامله بسیار زیاد است برای مثال مورد داشته ایم که مستاجر زباله های خود را جلوی درب قرار داده است و درگیری بین ساکنان پیش آمده است و شکایت را به مشاوراملاک کشیده اند.اما ما برای رضایت مشتری این کار را انجام می دهیم. البته قابل ذکر است که یک ششم درآمد دفتر را هم تامین نمیکند.
چالش های شما در پیش فروش ملک چیست ؟
ما هیچ وقت کاری را انجام نمی دهیم که دچار مشکل شویم و در بحث پیش فروش اولین کاری که انجام می دهیم این است که مشتری را به دفاتر ثبت ارجاع می دهیم پس بهترین حالت این است که در بحث پیش فروش ما صحت و سلامت زمین را بررسی کنیم رزومه ی کاری سازنده را بررسی کنیم ببینیم که سازنده انسان متعهدی هست یا خیر ؟ بعد کار پیش فروش را به عهده میگیریم البته اگرپیش فروش به صورت مشارکتی بوده باشد باز هم ما تحقیق می کنیم که ببینیم صاحب زمین مشکلی نداشته باشد بعد از جهت پیش فروش همکاری صورت می گیرد.
چالش های شما در بازار اهواز چه چیز هایی بوده است و راهکار شما برای حل این مشکلات چه خواهد بود ؟
یکی از این چالش ها خوشبین نبودن ۹۰ درصد مشتری ها به دفاتر املاک است .اما باز هم مجبور هستند به دفاتر املاک مراجعه کنند که نشان دهنده سو مدیریت است و البته مقصر آن مشاورین املاک نیستند . اگر بخواهیم ریشه یابی کنیم بحث گسترده می شود برای مثال در همین منطقه کیانشهر ۶۰-۷۰ درصد دفاتر کد املاک ندارند و آنهایی هم که کد دارند ، 30درصدشان دارند با کد خودشان کار می کنند و مابقی یا اجاره ای هستند و یا کدشان ایراد دارد و یا دفاترشان سند ندارد و به هر حال یک جای کارشان می لنگد و متاسفانه نظارتی بر این دفاتر نیست و البته این دفاتر سوددهی برای اتحادیه و نهاد های ذی ربط خواهند داشت و دفاتری مثل دفتر پازل که راه درست و مستقیم را پیش گرفته است سود دهی برای اتحادیه املاک ندارد و طبیعتا این مدل دفاتر به کار خلاف قانون خود ادامه خواهند داد و البته مشخص است که هم برای خریدار و هم برای فروشنده مضر هستند برای مثال مورد داشتیم که واحدی خریداری شده که پشتش تجاری بوده اما قرار داد را طوری نوشته اند که هر دو واحد در یک قرار داد قرار گرفته شده و الان دچار مشکل شده اند و کارشان به دادگاه کشیده شده و مواردی داشتیم که بنگاه دار حتی سه ماه هم در بازار ملک کار نکرده است و بلافاصله از بازار خودرو وارد بازار ملک شده است . خب طبیعتا اینجور افراد تخصص کافی برای این امر را ندارند و حتی تحصیلات کافی ندارند و مواردی هستند که تحصیلاتشان زیر دیپلم می باشد و اتحادیه هم چندین بار نامه پلمپ دفتر بهشان ارسال کرده است اما به صورت جدی برخوردی انجام نشده است. طبیعتا اگر اتفاقی برای خریدار و فروشنده بیفتد مردم فکر میکنند که همه ی دفاتر املاک به همین شکل هستند.و البته این ضعف مدیریتی اتحادیه املاک می باشد.اگر اعتماد به دفاتر املاک شکل بگیرد دیگر خریداران نگران نخواهند بود و تنها دغدغه شان قیمت ملک ها خواهد بود.و ارزش گذاری صحیح املاک که توسط نیروهای متخصص این کار باید شکل بگیرد.
چه توقعی از اتحادیه املاک دارید ؟
توقع ما این است که اتحادیه به وظایف خود عمل کند . اتحادیه حداقل کاری که می تواند انجام دهد این است که نگرشش را تغییر دهد و در گزینش هایش تجدید نظر کند. نگرشش مالی نباشد و به این فکر کند که بر سر مرد چه می آید و فقط بحث مالی را نبیند .
شخصی که مهندسی دارد و دنبال جواز است متاسفانه نمیتواند به راحتی جواز بگیرد اما شخص دیگری که سواد کافی ندارد(ضمن اینکه سواد و سطح تحصیلات شخصیت نمی آورد) و همینطور وجهه مناسبی نیز ندارد به این دلیل که اهل سر و صدا و بگیر ببند هستند به راحتی با مبلغی پول مجوز ها را می گیرند. این مشکلی هست که بنده هم دارم اتحادیه شرایط سختی برای گرفتن جواز برای بنده تعیین کرده است . کمااینکه بیشتر دفاتر املاک جواز ندارند و دارند در حال حاضر کار می کنند.
پیشنهاد بنده این است که کلید اول با دفاتری کار کند که دارای مجوز و کد دفتر می باشند.و این را در سایت خود ذکر کنید.
وقتی مشتری از دفتر املاکی که مجوز ندارد خرید انجام می دهد و با مشکل مواجه می شود اتحادیه املاک هیچ گونه مسئولیتی نسبت به این دفاتر ندارد و نخواهد داشت.
مدتی پیش اتحادیه املاک کار جالبی انجام داد که کدهایی را در اختیار املاک های مجوز دار قرار داد که در معاملاتشان از این کد ها استفاده کنند و این کار باعث میشد که جلوی کار دفاتر غیر مجاز گرفته شود اما متاسفانه این طرح به درستی اجرا نشد و بعد مدتی هم اثری از آن نبود . شاید سود در اجرا نشدن این طرح بود ؟!
نظر شما در مورد نرم افزار ها سایت های تخصصی املاک چیست ؟ آیا تا به حال از این نرم افزار ها استفاده کرده اید؟
بله استفاده کرده ام مدت کوتاهی با سایتی از تهران کار می کردم اما درصد زیادی از مردم با سایت دیوار و شیپور رابطه خوبی دارند .اما کار جالبی که شما در کلیداول انجام داده اید این است که رابطه با مشاورین املاک را در سایتتان در نظر گرفته اید که این ایده جدیدی است.
کلام آخر
امیدوارم در مسیری که قدم گذاشته اید موفق باشید و از راهی که آمده اید ناامید نشوید کما اینکه هیچ کاری راحت نیست.و با تلاش همه چیز به دست می آید.
