اینبار گزارشگر کلید اول به سراغ آقای سعید احمدی رفت تا از ایشان در مورد فعالیتشان در زمینه املاک سوالاتی بپرسد.
سعید احمدی متولد ۱۳۵۲ کارشناس حقوق و مدیر و موسس املاک آرشام است. ایشان بیش از ۱۵ سال است که در زمینه ی املاک فعالیت دارند.
املاک آرشام حدود ۸ سال است که در منطقه کیانپارس - وهابی در حال فعالیت است و پیش از آن نیز در منطقه گلستان فعالیت داشته است.
در حال حاضر دو نفر مشاور با ایشان همکاری می کنند آقای فرشاد زاده و آقای جباری که سابقه کاریشان و اطلاعاتشان در زمینه ملک بالاست و در این فیلد بسیار فعال هستند.
حوزه ی فعالیت املاک آرشام بیشتر مناطق کیانپارس، کیان آباد و کیانشهر می باشد که منطقه کیانشهر محدوده ی مهرشهر در تخصص اقای جباری می باشد.
در باقی مناطق نیز فایل های زیادی داریم اما به دلیل وسعت کار و مشکلاتی که در بحث بازدید از ملک وجود دارد ناچار به محدود کردن منطقه ی مورد فعالیتمان شده ایم.
اقای احمدی در حال حاضر فعالیت حقوقی نیز انجام می دهید ؟
متاسفانه خیر اما اتحادیه املاک پیشنهاد کاری در این زمینه به کانون وکلا داده اند و کانون داوران املاک پیشنهاد دادند که به عنوان داور معرفی شویم که به صورت تخصصی در زمینه املاک و مشکلات املاک فعالیت کنیم.در واقع اتحادیه املاک قصد دارد کارگروهی در زمینه داوری مشکلات املاک و رسیدگی به شکایات ایجاد کند و از تمامی مشاورین املاکی که تحصیلات حقوقی دارند دعوت به عمل آورده اند.
اگر امکانی ایجاد شود که شما دیگر مشکل فرستادن نیروی انسانی برای بازدید ملک در مناطق دورتر از حوزه ی فعالیت خود را نداشته باشید شما حاضرید همکاری های لازم را انجام دهید؟ و فایل های خود را به اشتراک بگذارید؟
بله حاضر به همکاری هستم اما بحث اعتماد وجود دارد متاسفانه موردی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم بحث اعتماد مشاورین املاک به یکدیگر است . در سطح شهر خودمان هیچ کدام از مشاورین املاک به دیگری اعتماد ندارند. اگر قرار باشد بنده فایلم را به صورت کامل به همکارم بدهم همکارم نیز باید متقابلا این کار را انجام دهد اما این اتفاق هرگز نمی افتد و مشاورین به یکدیگر اعتماد ندارند.
به نظر شما چه تدبیری می توان اندیشید که چالش اعتماد در حوزه املاک و در بین مشاورین املاک هموار شود؟
ببینید در حال حاضر ما به صورت جزیره ای فعالیت داریم برای مثال در همین منطقه ای که در حال فعالیت هستیم مجبوریم فایل هایمان را به صورتی جمع آوری کنیم که از همکاران دیگر مخفی بمانند و همکاران دیگر نیز به همین شکل عمل می کنند و این چرخه ادامه دارد.به این دلیل که به راحتی فایل ها برده می شود و به راحتی معاملات به اصطلاح عامیانه “دور زده ” می شوند. اگر اتحادیه املاک می توانست راهکاری ایجاد کند که از این حرکت جلوگیری کند خیلی می توانست حرکت رو به جلویی باشد.
به نظر بنده در این مورد ضعف قانونی وجود دارد .این اتفاق برای همه مشاورین املاک در طول فعالیتشان افتاده است که موردی را به مشتری نشان می دهند و معامله را به اصطلاح جوش می دهند و بعد مشاور املاک دیگری قرارداد را می نویسد و عملا به راحتی مشاور املاک واسط را حذف می کنند.
تحلیل شما از بازار منطقه خودتان در سال های گذشته و حال چه بوده است ؟
هیچگونه افزایش قیمت در سال گذشته نداشتیم اما در همین سه ماه گذشته بالغ بر ۴۰درصد افزایش قیمت در معاملات داشته ایم در صورتی که به نظر بنده به عنوان کارشناس املاک به هیچ عنوان این قضیه منطقی نیست . بسیاری از فروشندگانِ ملک نیز از فروش ملکشان در همین بازه کوتاه مدت و نوسانات بازار انصراف دادند و ترجیح دادند که ملکشان را رهن-اجاره دهند. در حال حاضر مشتری هست اما فروشنده نداریم و خرید و فروش به کندی اتفاق می افتد.
مشتریان شما از چه نوعی هستند ؟ خرید و فروش یا رهن -اجاره ؟
منطقه کیانپارس به خاطر پتانسیل و امکانات آموزشی -رفاهی که برای شهروندان دارد به طبع میزان رهن و اجاره مسکونی در این منطقه بیشتر است. و در بحث خرید و فروش مشتریانِ متراژ های پایین زیاد هستند اما متاسفانه ملک نیست به این خاطر که مورد تامین پارکینگ وجود دارد که برای سازنده به صرفه نیست و ساخت و ساز در متراژ پایین کمتر صورت می گیرد .برای مثال در زمین ۵۰۰ متری چند واحد ساخت و ساز انجام شود؟! شهرداری متاسفانه مجوز پارکینگ را نمی دهد این معضلی برای سازندگان است. و مقرون به صرفه نیست.
بیشترین درآمد شما از چه معاملاتی بوده است ؟
بیشترین در آمد ما از خرید و فروش بوده است.
بیشترین رضایت شما از بازار ملک در چه سالهایی بوده است ؟
در سال های ۹۰ و ۹۱ بیشترین رضایت را از بازار داشتیم به این خاطر که در این بازه بازار ثبات داشت فروشنده اعتماد می کرد و ملکش را میفروخت و خیالش از این بابت راحت بود که بعد از فروش ملکش می تواند جای دیگری خرید انجام دهد اما با عدم ثبات در بازار هیچ کس حاضر نیست معامله ای انجام دهد.
پیش بینی شما از آینده بازار ملک با وجود نوسانات ارزی چه خواهد بود؟
در واقع نام این افزایش قیمت را باید سونامی قیمت گذاشت و با این سونامی قیمت قطعا بازار ملک رکود خواهد داشت و غیر از رکود چیز دیگری نیست و این رکود شاید حدود ۲ سال به طول انجامد. به این خاطر که در حال حاضر نزدیک به دو‌برابر افزایش قیمت داشته ایم. شما در نظر بگیرید که یک کارمند چقدر باید پس انداز داشته باشد تا بتواند یک ملک را خریداری کند؟
در این موقعیت است که بازار به سمت اجاره کشیده می شود و مالکان اجاره ها را افزایش می دهند. و واقعا جای امیدواری در این زمینه وجود ندارد و قشر متوسط از این پیش آمد ها آسیب خواهند دید.
چالش هایی که در بازار مسکن وجود دارد چه هستند؟اگر راهکاری به ذهنتان می رسد بیان کنید.
متاسفانه همان بحث عدم اعتماد وجود دارد و دور زدن همکاران امری عادی شده است و اتحادیه در این زمینه هیچ گونه واکنشی نشان نداده است.بنده تحت هیچ شرایطی معامله ای خارج از دفتر انجام نمی دهم اینکه شخصی جای دیگری توافق کرده باشد و بخواهد قراردادش را در دفتر بنده منعقد کند به هیچ عنوان زیر بار نمی روم مگر در صورتی که مطمئن شوم که پای مشاور املاک دیگری برای معرفی مالک و فروشنده در میان نبوده است، فقط در این صورت است که قرارداد را منعقد خواهم کرد. برای مثال ما مواردی را داشته ایم که مشتری توافقاتش را در دفتر ما در کیانپارس انجام داده است و ملک نیز در این منطقه وجود دارد اما قراردادش را در منطقه ی کوی سعدی منعقد کرده است . این به نظر شما ضعف قانونی در اتحادیه املاک نیست ؟!درست است که هر دو منطقه در یک شهر هستند اما مشاور املاک در منطقه سعدی حتی یک بار هم ملک مورد بحث را ندیده است و نمی داند ایرادات این ملک چیست ؟! و ...
شما به عنوان کارشناس حقوقی به نظرتان چه قوانینی می توان تدوین و وضع کرد که این معضلات موجود در بین مشاورین املاک هموار شود؟
به نظر بنده فقط اتحادیه املاک می تواند این مشکلات را رفع کند.می تواند کارگروه هایی را تشکیل دهد که فقط وظایفشان حل مشکلات بین مشاورین املاک باشد و اینگونه نباشد که صرفا پرونده سازی کند که انجام وظیفه کرده باشد.بلکه پیگیری های لازم را تا به نتیجه رسیدن شکایات انجام دهد.برای مثال بنده نمیتوانم برای شکایاتم از همکارم به شورای حل اختلاف مراجعه کنم که این کار برای بنده بسیار زمان بر و دردسر ساز خواهد بود و تنها راه این است که اتحادیه وارد عمل شود که متاسفانه نقش اتحادیه بسیار کمرنگ بوده است و باید این مشکل حل شود.
راهکاری که می توانم پیشنهاد دهم این است که املاک ها را سیستمی کنند با این کار خود به خود بنگاه های غیر مجاز از رده خارج می شوند.راهکار دیگر این است که مناطق تعریف شوند و بنگاه ها محدوده فعالیت داشته باشند. برای مثال بنگاهی که در کیانپارس است محدوده فعالیتش کیانپارس،کیان آباد، کیانشهر باشد و فراتر از این نباشد مگر چه ایرادی دارد؟! برای مثال ملکی که در کیانپارس است اگر همکاری در زیتون می خواهد معامله کند بیاید در کیانپارس کارشناسی شود بنده که حوزه فعالیتم کیانپارس است می دانم ماهیت این ملک چیست و میدانم که این ملک چه مشکلاتی دارد و یا سازنده چه کسی بوده است؟چه ایرادی دارد که هم مشاور املاک زیتون سر کمیسون بگیرد هم مشاور املاک کیانپارس ؟!
مشکلات و چالش های پیش خرید ملک برای شما چه بوده است ؟
در حال حاضر که مشاورین املاک حق پیش فروش را ندارند و قانون املاکی ها را از پیش فروش منع کرده است در قانون جدید ما فقط می توانیم ملک را معرفی کنیم و مشتری را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنیم. علت این امر هم کلاهبرداری های انجام شده بوده است برای مثال خریدار ملکی را می خرید و به ده نفر دیگر می فروخت.این قانون می تواند خیلی کارگشا باشد اما دست مشاورین املاک را کوتاه می کند.بالفرض بنده یک سازنده را به مشتری معرفی می کنم جلسه اول در دفتر بنده همدیگر را می بینند و جلسات بعدی می توانند خارج از دفتر هر معامله ای انجام دهند.هیچ الزامی ندارند که به دفتر املاک حق الزمه ای پرداخت کنند. بنده تا زمانی که آنها را به دفتر خانه معرفی کنم آنها باید در دفتر خانه قرارداد تعهد به بیع بدهند و بعد از جاری شدن بیع باید کمیسون بنده را بدهند. مواقع زیادی پیش می آید که بعد از دفتر خانه دیگر پیدایشان نمی شود.
اگر این اتفاق می افتاد که مشاور املاک یک پیش قرارداد تنظیم می کرد که الزام باشد به اینکه خریدار و سازنده بعد از عقد قرارداد باید به دفتر املاک حق الزمه پرداخت کنند و این پیش قرارداد قانونی می شد این مشکلات هم پیش نمی آمد.
ما فقط یک صورت جلسه انجام می دهیم و این صورت جلسه نیز به هیچ عنوان ارزش قانونی ندارد.
نظر شما در مورد استفاده از نرم افزار های املاک چیست ؟ آیا شما از این نرم افزار ها استفاده می کنید ؟
بله در حال حاضر بنده از نرم افزار پارسیان استفاده می کنم و شبکه داخلی دارم و با همکارانم در دفتر از این نرم افزار به صورت مشترک استفاده می کنیم.
نظر شما در مورد سایت کلید اول چیست و چه پیشنهاداتی برای بهتر شدن رابطه مشتری و مشاورین املاک در سایت کلید اول دارید؟
استفاده از سایت بسیار ساده و خوب است و بنده فقط مشکل وارد کردن مورد ها را دارم که اگر نیرویی باشد که اینکار را انجام دهد بسیار استقبال خواهم کرد.
مصاحبه توسط حدیث پور مینایی
