در خصوص دلایل افزایش قیمت مسکن و رشد حاشیه نشینی با «فردین یزدانی» مدیر علمی طرح جامع مسکن و کارشناس این حوزه به گفت وگو پرداختیم.

 مسکن یکی از مهمترین مساله های هر فرد ایرانی است. مساله ای که در سال های گذشته با افزایش قیمتی که پیدا کرد، تاثیر زیادی بر زندگی مردم گذاشته است. شما این افزایش قیمت را ناشی از چه عواملی می دانید؟
افزایش قیمت مسکن در ایران ناشی از 2 دسته از عوامل است؛ یکی تحولات در عرصه اقتصاد کلان و بازارهای جایگزین مانند ارز و طلا است که این تحولات برون بخشی در بازار باعث رونق فعالیت های سوداگری و هجوم سرمایه می شود و این اتفاق قیمت مسکن را به دنبال دارد. دسته دیگر از عوامل را باید ناشی از تغییر هزینه تمام شده ساخت مسکن دانست. این تغییر هزینه خود به 2 بخش تقسیم می شود؛ یکی مربوط به زمین است؛ یعنی فقدان سیاست های عرضه زمین شهری و ضعف در آن و همچنین مدیریت شهرداری ها در فروش تراکم، به افزایش قیمت دامن می زند و دیگری ناشی از تورم عمومی در هزینه های ساخت است.

این افزایش قیمت مسکن چه تاثیری بر رشد پدیده حاشیه نشینی دارد؟
رشد سکونتگاه های غیررسمی واکنشی از طرف گروه هایی است که توانمند نیستند وارد مسکن رسمی شوند و به همین دلیل به حاشیه شهرها می روند. این عدم توانمندی عده ای از مردم به دلیل نبود تعادل میان زمین و مسکن با درآمد این خانوارها است؛ یعنی شرایطی که در جامعه تورم عمومی در همه هزینه ها وجود دارد، قیمت مسکن و هزینه سکونت خانوارها نیز با افزایش مواجه می شود. بنابراین خانوارها خواه ناخواه به مناطق حاشیه ای شهرها و مناطق غیررسمی پناه می برند. از این رو افزایش قیمت مسکن با رشد حاشیه نشینی ارتباط مستقیمی دارد.

چرا افراد به این مناطق پناه می برند؟
زیرا قیمت مسکن در این مناطق بسیار پایین تر از دیگر مناطق شهرها است. البته این خانوارها در چنین مناطقی سرپناهی با کیفیت بسیار نازل تر پیدا می کنند. در شهرها مناطق مرفه نشین با قیمت های بالای مسکن وجود دارد که گرایش های سوداگرایانه بیشتر معطوف به آن مناطق است و می خواهند از آنها عایدی سرمایه به دست بیاورند. بنابراین بخش اصلی تولید و منابع مالی در حوزه مسکن به این مناطق می رود و بخش کمتری نیز وارد بازاری می شود که مربوط به خانوارهای با درآمد کمتر و متوسط هستند. این همان نحوه توزیع و تخصیص سرمایه میان 2 بازار پردرآمدها و متوسط ها و کم درآمدها است که گروه دوم با مشکل مسکن روبرو می شوند و به حاشیه شهرها می روند.

این افزایش رشد حاشیه نشینی ناشی از افزایش قیمت مسکن از چه زمانی شروع شده است؟
این فرآیند چندین دهه است که حاکم شده و از سال گذشته با سرعت زیادی پیش می رود. بنابراین در سال آینده با افزایش پدیده حاشیه نشینی مواجه هستیم. مسکن های خالی که در شهرها وجود دارد بیشتر در مناطق مرفه نشین وجود دارد که قیمت آنها به نحوی نیست که هر خانواری بتواند در آن سکونت پیدا کند. بنابراین در طبقه متوسط و کم درآمد با کمبود مسکن مواجه هستیم.

دیدگاه شما در خصوص مسکن مهر چیست؟
مسکن مهر یک پروژه و برنامه بود. برنامه یعنی اینکه دولت می خواهد با ابزارهای مختلف نیازمندان را توانمند کند تا مسکن خودشان را تامین کنند. بنابراین این پروژه جدا از ناکامی هایی که داشت جریان های کلان نمی توانست وارد آن شود و برروی آن اثرگذار باشد.

افزایش قیمت باعث شده است تا مسکن به صورت یک کالا در کشور تبدیل شود. دلیل آن را چه می دانید؟
این امر همان عایدی(درآمد) سرمایه است که در نتیجه ورود سوداگری بازار آن ایجاد می شود. این اتفاق ساختاری است و از دهه 50 خورشیدی در کشور به وجود آمد و با فراز و نشیب هایی همچنان ادامه پیدا کرده است و در مواقع بحرانی در اقتصاد کلان که دیگر بخش ها محل خوبی برای انباشت سرمایه نیستند سرمایه ها به بخش مسکن سرازیر می شوند.

آیا کالایی شدن مسکن که در ایران شاهد آن هستیم با سیاست های لیبرالی ارتباطی دارد؟
بله ارتباط دارد. آزادسازی بازار که یک نوع سیاست های لیبرالی است این کالایی شدن مسکن را تشدید می کند. بنابراین تبلور سیاست های لیبرالی در بازار مسکن همین افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار است که عامل اصلی کالایی شدن مسکن قلمداد می شود و در کل می توان گفت که کالایی شدن خصلت جامعه سرمایه داری است و به روابط سرمایه داری با حوزه زمین و سکونت ارتباط دارد.

این حاشیه نشینی ناشی از افزایش قیمت مسکن چه آسیب هایی برای جامعه به بار آورده است؟
کیفیت سکونتگاه ها در مناطق حاشیه نشین باعث افزایش فقر می شود؛ یعنی فضاهای تولیدکننده فقر چرخه هایی ایجاد می کنند که ساکنان نتوانند از دایره فقر رها شوند که این اتفاق آسیب های زیادی به دنبال دارد؛ یعنی هم مشکلات امنیتی ایجاد می کند و هم مشکلات اجتماعی به وجود می آورد که چالش برانگیز خواهد بود. نابسامانی هایی که در دهه 70 خورشیدی در کشور ایجاد شد ناشی از همین اتفاق ها است.

راهکارهای شما برای کاهش قیمت مسکن و جلوگیری از حاشیه نشینی چیست؟
برای حل افزایش قیمت مسکن و حاشیه نشینی راهکارهایی در اسناد سیاست گذاری آمده است. عرضه زمین بیشتر، فعال شدن دولت در بازار زمین و کاهش تراکم فروشی شهرداری ها می تواند از این اتفاق جلوگیری کند. همچنین بهبود وضعیت کلان کشور در بخش های دیگر اقتصادی نیز باعث می شود که سرمایه ها بیش از اندازه به بازار مسکن وارد نشوند تا انگیزه های سواداگری از میان برود. البته اینها باید در گذشته انجام می گرفت که عملی نشده است و اکنون هم در کوتاه مدت قابل حل نیست.